新时期房产档案利用的特点及对策
攀枝花市房地产档案馆 李盐森 刘薇 董翔云
随着我国经济持续快速发展，住房制度改革的不断深入以及金融政策的影响，我国房地产市场出现一片繁荣气象。房产档案信息如异军突起，以其独有的特点与价值被全社会所关注，在经济发展和社会进步中处于重要地位。金融风暴的影响，各级政府促进房地产市场平衡健康发展的一系列惠民措施使得广大群众更关注房产信息的查询。新时期在档案学研究中将房产档案与其它专业档案一起称为民生档案，给房产档案的管理和利用提出了新的要求。使房产档案工作由原来的封闭型、保管型、被动型向开放型、科技型、主动型转变。如何适应档案工作转型的需要，开发利用房产档案信息，提高其利用价值，高质量、快节奏、多渠道地为社会服务、为人民服务，已成为档案管理工作中的一个重要课题。
一、房产档案利用现状
随着房地产市场的发展，房改政策的深入，国家税收政策的变化，我馆查档量日益增加，最高达到108人次/日，近三年来，累计调卷91258人/次，查询78216卷/次，查档内容主要有：
1、政策性查询
政府出台了一系列惠民政策，繁荣了房地产市场，因此到房产档案馆查档量大大增加，共计查询45251户。主要是出具首购证明、唯一证明、购房补贴证明共计3056份。复印房改房协议书及上手税票等，为群众享受优惠政策提供了证明；享受廉租住房补贴、取得经济适用房购房资格以及领取购房补贴，减免税费。同时也为清房工作，二手房上市审批工作等提供了可靠的依据。
2、司法、纪检查询
司法、纪检查询共计1967卷，办理扣押、查封、解扣1341卷。为司法、纪检部门解决房地产纠纷、违法违纪查处、干部考查等工作开展提供参考和依据。
3、工作查考
在产权登记发证确权、交易评估、房产测绘查阅、抵押贷款工作查考查询等，共调阅档案15380卷。姓名、坐落、面积、楼层进行变更登记及其他查询调档1547卷。
4、交易查询
因二手房交易等确认产权、复印协议书、产权证验证等共查询10584卷。验证并没收16本假产权证，为维护市场秩序作出贡献。
5、金融查询
受次贷引发的金融危机影响，各大商业银行来核查抵押登记记录共计328卷，为银行避免金融风险提供了可靠依据。
6、城市建设查询
因旧城改造拆迁安置等工作查询共计3159卷，为我市建设和管理提供产权信息依据。
7、编史修志查询
在编纂《攀枝花志》（1985年-2005年）时为建设篇、档案篇查询和统计提供了权属状况、档案状况的精确统计数据。
二、新时期房产档案利用的特点
房产档案是城市房地产行政管理部门在房屋产权登记、调查、测绘、产权转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的具有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史资料，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市房地产管理的综合反映。过去一段时间，不少管理人员存在一种误解，认为档案管理只是简单的文件资料集成，没有充分认识它的价值和重要性。随着我国经济与房地产业的持续发展，房产档案扮演了越来越重要的角色。
1、房产档案是房屋产权管理的保障和依据。房屋产权产籍管理是房地产行政管理的重要手段，房地产产籍在归档后即成为房产档案。房产档案是在产权登记和清理过程中形成的产籍资料，是产权管理活动的原始记录，真实地记录和反映了产权状况、房地状况，因而成为产权审查确认的保障和依据。房产档案反映的对象是自然人与法人对房屋所拥有的合法权利，表现的是社会关系。房产档案又不同于其他档案，它时常在“静态”中潜伏着“动态”，它是第一手的包含测绘技术和确权经验等内容的权利状况材料。并且这种权利状况会由房地产的买卖、交换、继承、赠与、划拨、转让、分割、合并、裁决等因素致使权属转移变更；由房屋的新建、翻建、灭失等引起房地产现状的改变，其中任何一种客观变化都必然导致权利状况的变化。只有当房产档案具备科学、完整的管理体系时，才能全面、准确地提供房产档案信息，产权管理工作才能顺利进行。
2、房产档案工作是房地产经济发展的基础工作之一。规范房地产市场行为、促进房改政策落实离不开房产档案的开发利用。首先，房地产业作为国民经济的先导产业，它的繁荣和发展又取决于规范的房地产市场的日益活跃，这些都要以明晰的房地产权利归属关系为前提。其次，随着市场经济的深入发展，房地产市场逐步健全，房地产经营活动日益活跃，其经济活动如房地产的买卖、租赁、抵押等，都必须根据房产档案核实产权后方能进行。特别是随着住房制度改革的不断深化，人们对住房的多元化需求，刺激了房地产二手交易市场的迅速发展，而确认交易行为是否合法有效，需要从房地产权属档案中提供的房屋产权依据，不仅可提高权属转移变更登记的准确性和工作效益，而且有利于发现和制止不法之徒的诈骗行为。
3、房产档案是实施惠民政策的重要保证。随着国家为了搞好房地产市场，繁荣房地产经济，建立完善的住房供应体系以保证人民的居住条件，国家出台了各项惠民政策，包括税务政策的调整，加大经济适用房和廉租住房的建设和供应量力度，个人购房贷款利率下调，住房公积金贷款政策放宽等各项措施，这些措施都需要通过房产档案的查询，提供相关的证明，从而保证了政策的实施，为百姓享受政策优惠提供了有力保证，房产档案充分发挥了民生档案的作用。
4、房产档案是处理房地产纠纷、司法协助的重要依据。房地产纠纷是当事人双方就房屋的所有权或房屋的其它权利发生的争执。房地产纠纷处理是否妥当，关系到社会稳定和房地产经济的健康发展。房产档案翔实记录了房屋权属的取得、转移、变更、灭失和他项权利的设定等各种信息，客观地记录了房地产以往的历史，是房屋产权信息的原始记录，具有无可置辩的凭证作用和法律依据的特性。完整、准确的房产档案信息，为司法部门处理房地产纠纷提供真实可靠的依据，保证了房地产产权人的合法权益。
5、房产档案为城市建设和管理提供房地产信息。城市建设是国民经济发展中的基础性工作，对于国民经济发展和社会生产力发展非常重要。房产档案反映了房地产情况，经过加工、整理、分类统计、综合分析相关信息，可以编制出城市房地产的基本状况和权属状况的精确统计数据，为政府和有关部门进行城市规划建设、旧城改造、拆迁安置、物业管理、房地产开发等的开展和决策提供宝贵的基础资料。
三、针对新时期房产档案的特点，我馆采取的对策
1、更新观念，树立民生档案意识
全面贯彻科学发展观，以人为本，关注民生，是党中央的执政理念。党的十七大提出要加快推进以改善民生为重点的社会建设，房产档案作为与百姓生活密切相关的资料，关注民生，服务民生也成为房产档案工作适应社会发展彰显价值的迫切要求。随着房地产市场的发展，人民群众对房产档案的利用需求越来越大，房产档案为社会服务、为民众服务的功能也越来越强。房产档案部门要更新观念，改变房产档案是专业档案的观点，转变为重视广大人民群众的档案利用，把党的惠民政策及时提供给利用者，使房产档案真正成为密切党和政府与人民群众联系的纽带，这是做好新时期档案工作最重要的宗旨。我馆已转变观念，以服务民生为主题，不断加强档案馆资源建设；以群众需求为导向，不断加强档案服务利用工作；以民生档案拓展新领域为重点，积极开展调研指导工作，充分体现房地产档案的价值，服务于人民。
2、建立健全数字化档案，创新服务方式
随着房产交易的日趋频繁，档案利用人次的不断增多，陈旧的管理模式已不能适应现在房产档案管理的要求，房产档案馆要想获得更快发展，就必须树立超前的服务意识，主动服务百姓，让档案贴近百姓。因此，使用现代化管理手段，实现房产档案信息化管理势在必行。我馆从2006年开始数字化档案加工工作，制定了《数字化档案库加工流程》、《房产档案资料分类规则》、《电子档案加工规范》、《房产档案录入规范》等数字化档案加工规则，由政府招标，由重庆立鼎科技公司进行扫描加工，对库内实体档案进行了数字化加工，历时一年建立图像5209677页，共计297600卷，其中产权203378卷，抵押8333卷（另外871卷注销抵押档案进行清理，建立电子文档），1/3产权档案85889卷影像档案。对原有数据库进行了完善，补录了286345条信息，建立了产权的上下手关联关系。复制数据库四份，另地保存。形成了数字房产信息，影像档案和实体档案相符的数字档案馆。随着数字档案的建立，我馆大大提高了管理的工作效率，降低管理成本，提高管理质量，减少了档案馆的工作强度，房产档案利用达到了安全、高效、规范和进一步方便群众利用的目的。
3、服务经济建设，加强编研工作
新时期要突破房产档案编研主要以文书档案编研为主，和房产档案开发利用大体停留在为产权管理服务一个层面上的局限性，拓展更为广阔的服务领域。随着房地产事业发展的蓬勃发展，基础建设、房屋开发置换、合同协议等档案编研已成为档案编研工作的重点。房地产建设、经营管理第一线的企业对房产档案信息有了更为迫切的需要，为房产档案编研工作提供了广阔的舞台。房产档案工作者要走出去，开展经常性的调查研究，随时收集信息，掌握第一手资料，积极主动地为利用者提供优质服务。
4、提高房产档案工作者素质，适应新形势的客观需要
档案工作方式由保管型向管理型和发展型转变。必须培养和造就一支政治素质高、业务能力强、知识面宽、德才兼备的档案工作队伍，才能适应房地产权属档案现代化管理和开发利用的需要。因此，提高房产档案工作者自身素质，是新时期房产档案开发利用工作的首要问题。档案工作人员要相应地调整自身的知识结构，要求具有理论、文化、专业和科学技术等多种知识。其中尤为重要的是要全面系统地掌握档案专业知识，包括掌握档案应用理论知识、档案学基础理论知识和档案保护技术知识等，以便相应地做好档案收集、管理和开发利用工作。
调整档案管理队伍知识结构，必须从实际出发，根据需要和可能分步实施。首先是要创造条件让工作人员在实践中学习，鼓励他们岗位成才，同时通过在职培训的办法，使在职人员补上欠缺的现代科学知识和管理科学知识。有条件的，也应通过注入新鲜血液，调入相应的科技人员。总之，要立足于开发工作人员的智力，充分调动他们的主动性、能动性和创造性。
5、档案信息整形，准确查询楼房信息
由于历史原因，全市的街道名称和门牌号编制比较混乱，导致在办理产权证时登记的门牌号比较混乱，甚至有的地区产权证申报时只有街道名称，没有门牌号，使房产档案信息根据坐落查询非常困难，因此档案信息整形非常必要。2008年全市重新编制了新的街道名称和门牌号，统一了坐落，档案整形有了条件，我们准备全市每幢楼建立楼盘表，整理档案信息，充分反映房产不动的自然属性，显示房屋自然状况信息，保证房屋信息查询的准确，为群众、司法机关利用档案信息提供了可靠资料。
我馆以档案服务百姓、贴近百姓为宗旨，以创新档案服务为手段，不断提升房产档案管理水平，为我市房产事业的健康发展，保障房产权利人的合法权益，防范交易风险，推动住房制度改革和开征房地产税收，促进房地产市场繁荣，维护社会稳定做出自己的贡献。
